中古物件の購入時に気を付けることは？注意点や確認ポイントを紹介

建物・構造に関する注意点と確認ポイント

中古物件を検討されている方にとって、築年数と耐震基準は非常に重要なチェック項目です。まず、建築確認が1981年（昭和56年）5月31日以前の物件は「旧耐震基準」に該当し、震度５強程度には耐える構造ですが、震度６強以上の大地震では倒壊や大規模な損壊の恐れがあります。1981年6月1日以降に建築された「新耐震基準」の物件は、震度６強～７程度の揺れにも倒壊しない設計基準であるため、耐震性能の面で安心感が優れています。 また、2000年の改正（2000年基準）では、地盤調査の義務化や接合部の金物や基礎構造が強化され、構造の耐久性がさらに高くなりました。

次に、外壁・屋根・基礎の目視チェックも欠かせません。ひび割れや傾きが見受けられる箇所は、構造的な不安材料となる可能性があります。特に基礎部に亀裂や沈下、屋根・外壁の剥がれや腐食などがある場合、早期に専門家による精査を受けることをおすすめします。

さらに、水回りや配管、雨漏り、シロアリ被害など、目に見えない劣化にも注意が必要です。浴室・キッチンなどのシーリングや排水の状態を確認し、屋根裏や床下に染みや白蟻の痕跡がないかもチェックしましょう。工事箇所やリフォーム痕の有無も確認し、必要であればホームインスペクション（住宅診断）の依頼も検討してください。

内見時に押さえるべき生活環境や設備状態

中古物件のすまい探しでは、内見の際に“自分がそこで暮らす姿”を丁寧に思い描きながらチェックすることが大切です。まず、〈日当たり〉〈風通し〉〈眺望〉〈騒音〉などは、住み心地に直結するため、時間帯や条件を変えて確認しましょう。例えば、昼間だけでなく夜間に訪れて周囲の音や照明の様子を確かめることで、実際の暮らしの不便や安心感を見極められます。また、窓を開けて風の通り具合や隙間風の有無も必ずチェックしてください（Conovi）。

次に、建物全体の管理状態を判断するためには、共用部や敷地周囲の植栽管理の状況も見逃せません。丁寧に手入れされた植栽や整然とした共用スペースは、管理が行き届いている証となり、結果として建物そのものの維持状態にも好影響があります。逆に雑草の放置や植木の伸び放題などが見られると、将来の修繕や清掃費用を意識する必要があるかもしれません（ネクスト・リアルプラン）。

さらに、晴天時だけでなく、雨天時にも内見することをおすすめします。雨の日なら雨漏りの可能性や排水の状況、軒下の濡れ具合などを実際に確認しやすくなります。雨天事故や水染みの有無、また夜間に照明の明るさや街灯の様子をチェックすることで、より多角的に生活環境を評価できます（ちゅうこだて！コラム）。

以下に、内見時に確認すべき項目を簡潔にまとめた表をご紹介します。ぜひ内見前にチェックリストとしてご活用ください。

以上の視点で内見を行うことで、購入後の暮らしやメンテナンス費用、安心感など、重要な判断要素をしっかりと見極められます。

費用面と法的・権利関係の注意点

中古物件の購入に際しては、本体価格だけでなくさまざまな費用や権利関係の留意が必要です。まず税金面では、次のような項目が想定されます。

印紙税については、契約金額が数百万円〜数千万円の範囲では、1万円前後の負担となることが一般的です。軽減措置の適用もあるため、契約前に確認が必要です（例：5000万円以下では1万円など）。

登録免許税は登記の内容によって税率が異なります。中古住宅の所有権移転登記では本則2.0％、軽減後は0.3％程度となり、抵当権設定登記も同様に軽減があります。軽減措置には期限が設けられていることが多いためご注意ください。

不動産取得税は購入後に申告と納付が必要な地方税です。固定資産税評価額に対して3〜4％が一般的ですが、住宅用地や一定の取得条件に応じて軽減が適用されます。軽減措置の適用期限や内容は都道府県により異なりますので、確認が重要です。

次にリフォーム・修繕費用についてですが、築年数や物件状態によって大きく異なります。一般的な相場を以下にまとめます。

例えば、築15年以内の中古物件では給湯器交換20万円程度、ユニットバス・キッチンなどは数十万円〜100万円以上かかる場合があります。築20年以上で耐震補強が必要な場合は150～200万円、さらに状態が悪ければ1000万円以上になることもあります。

最後に法的・権利関係の確認も欠かせません。境界線が明確かどうか、抵当権などの担保設定がないか、再建築・改築が可能かどうかなど、購入前に確認すべき点があります。不動産登記や建築基準法の適合に関する確認を怠ると、後のトラブルにつながりかねません。

以上、ご予算面と法律的・権利的な注意点をご理解のうえ、安心できる資金計画と取得後の見通しをもって中古物件の購入をご検討ください。

第四章：第三者による検査や住宅ローン・控除関連の注意点

中古物件の購入では、建物の安全性やご自身の家計への影響を見極めるため、第三者による検査や住宅ローン、税制面の活用が非常に重要です。

以下、それぞれの要点を簡潔にまとめます。

・ホームインスペクションは、建物の状態を第三者の視点で詳細に調べるための重要な手段です。特に、中古住宅の取得では構造や配管、雨漏り、シロアリなど目に見えにくい劣化の有無を検査し、必要な補修の有無を事前に確認できます。また、既存住宅売買瑕疵保険加入の前提となるケースもあり、万が一のトラブル時に補償を受けられる安心材料となります。

・住宅ローン控除は、所得税や住民税の節税に直結する制度です。適用にはいくつかの要件があり、たとえ築年数が古くても、耐震適合証明書や瑕疵保険などによって適用対象となる場合があります。なお、中古物件では控除期間が最大10年（買取再販物件は13年）である点に注意が必要です。

・ハザードマップの確認は、将来的な災害リスクを回避するために不可欠です。洪水や土砂災害、液状化、地震の発生履歴などを把握できるため、安全面での判断材料となります。

このように、第三者検査による建物の見極めと、住宅ローン控除などの税制活用、さらには災害リスクの確認を組み合わせることで、安心・納得のいく住まい選びが可能になります。信頼できる方法でしっかり準備を進めていきましょう。

まとめ

中古物件の購入を考える際は、建物の築年数や構造、耐震基準をしっかり確認することが大切です。また、内見時には日当たりや風通し、周辺環境といった生活に直結する要素も見逃せません。費用面では、仲介手数料や税金、リフォームにかかる費用、法的な権利関係の確認も必要です。さらに、第三者による建物検査やローン審査、災害リスクについても事前に確認を行い、ご自身の納得できる判断材料を揃えることで、安心して中古物件を選ぶことができます。

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